Ir al contenido
Has encontrado la vivienda que buscabas, has negociado el precio y estás a punto de firmar las arras.
Pero, ¿qué pasará si la tasación del banco sale por debajo de lo que vas a pagar?
¿Tendrás ahorro suficiente para cubrir la diferencia? ¿Podrás echarte atrás sin perder la señal?
Es una situación habitual en Barcelona, el Vallès y el Maresme. Te explicamos cómo funciona la tasación bancaria, qué prevé la normativa en Cataluña y cómo un buen análisis previo ayuda a decidir con criterio.
Precio, tasación y valor de referencia: tres cifras que no siempre coinciden
- Precio de compraventa: es el importe que acuerdan comprador y vendedor.
- Valor de tasación: lo fija una sociedad de tasación homologada por el Banco de España, siguiendo la Orden ECO/805/2003. Es un valor prudente y es el que el banco utiliza para calcular cuánto puede prestar.
- Valor de referencia del Catastro: A efectos del ITP, cuando el inmueble dispone de valor de referencia, la base imponible es la mayor entre el valor de referencia, el valor declarado y el precio o contraprestación pactada..
Por qué una tasación baja afecta directamente al comprador
En muchas operaciones de vivienda habitual, las entidades financieras pueden tomar como referencia un porcentaje del valor de tasación y aplicar además sus propios criterios de riesgo y financiación. Por eso, si la tasación bancaria queda por debajo del precio acordado, el comprador puede necesitar aportar más fondos propios o replantear la operación..
Por ejemplo, si una entidad financiara hasta el 80 % del valor que toma como referencia:
- Precio pactado: 300.000 €. Hipoteca prevista: 240.000 € (80 %).
- Tasación: 280.000 €. Hipoteca posible: 224.000 €.
- Resultado: necesitas 16.000 € más de ahorro, además de la entrada y los gastos.
En Cataluña, la compra de vivienda usada tributa por ITP según la tarifa aplicable. Para inmuebles de hasta 600.000 €, el tipo general es del 10 %. Existen tipos reducidos en determinados supuestos, como la adquisición de vivienda habitual por jóvenes de 35 años o menos, siempre que se cumplan también los requisitos económicos y demás condiciones establecidas
El ITP no se calcula sobre la tasación bancaria. En Cataluña, si la vivienda tiene valor de referencia, Hacienda toma como base el importe que resulte más alto entre ese valor, el precio de compra y el valor declarado.
Por eso, una tasación bancaria más baja no significa que el comprador vaya a pagar menos impuestos.
Los avales ICO o las ayudas de la Generalitat para la entrada pueden ayudar, pero no cambian el valor que el banco reconoce a la vivienda.
Qué dice la normativa
1. Puedes aportar tu propia tasación
2. Las arras en Cataluña
Según el artículo 621-8 del Código civil de Cataluña, la cantidad entregada se considera, por defecto, a cuenta del precio (arras confirmatorias). Solo son penitenciales, con posibilidad de desistir perdiéndolas, si se pacta expresamente.
3. Desistir por falta de financiación
En Cataluña, si el contrato de compraventa prevé que todo o parte del precio se financiará mediante una entidad de crédito, el comprador, salvo pacto en contrario, puede desistir si acredita documentalmente, dentro del plazo pactado, que la entidad designada ha denegado la financiación, siempre que la negativa no derive de una negligencia del propio comprador.
Si se produce ese desistimiento en los términos legales, el vendedor debe devolver lo entregado y, en su caso, las arras penitenciales.
Cómo estudiamos cada caso en T&T Gestión Patrimonial
Cuando interviene financiación, tenemos en cuenta desde el principio que el precio acordado debe poder sostenerse también frente a la tasación bancaria. Aplicamos nuestra metodología, adaptada a cada operación:
- Consulta y diagnóstico. Conocemos cómo plantea el comprador la adquisición, si necesita financiación, qué gestiones ha realizado con su banco, qué plazos maneja y qué margen tiene previsto para la entrada y los gastos asociados.
- Tasación profesional y propuesta. Nuestro equipo cuenta con peritos judiciales inmobiliarios y tasadores oficiales. Realizamos una tasación profesional del inmueble teniendo en cuenta sus características, estado, ubicación y los datos de mercado disponibles, con el objetivo de definir un precio coherente, realista y defendible. Cuando el comprador necesita financiación, también tenemos en cuenta que la futura tasación bancaria puede condicionar la operación. Esta tasación profesional no equivale a una tasación hipotecaria emitida por una sociedad homologada por el Banco de España..
- Revisión de la operación. Según el caso, revisamos la documentación, posibles cargas y las condiciones de las arras. La profundidad de la revisión depende de cada caso y, cuando es necesario, coordinamos la intervención del banco, abogados o notaría.
- Negociación y coordinación hasta notaría. Cuando el comprador necesita ampliar información o comparar alternativas de financiación, podemos ponerlo en contacto con brokers hipotecarios externos de confianza con los que colaboramos desde hace años. Estos profesionales pueden estudiar distintas opciones y orientar al comprador en materia financiera. El asesoramiento y la intermediación hipotecaria corresponden a ellos, no a T&T.
Caso real: compraventa en Sant Celoni
Una vivienda en el centro de Sant Celoni llevaba unos cuatro meses a la venta sin avanzar. La tasación profesional mostró que el precio estaba un 10 % por encima de lo que el mercado asumía, y definimos un precio coherente.
Antes de cada visita, conocimos cómo pensaba comprar cada interesado, si necesitaba financiación y qué gestiones había realizado con su entidad bancaria.
En menos de 30 días apareció una compradora con buen encaje con la operación, con la financiación prácticamente resuelta, y la operación se cerró dentro del valor que habíamos determinado.
Preguntas frecuentes
¿Qué ocurre si la tasación sale por debajo del precio?
Si la tasación queda por debajo del precio acordado, la entidad puede reducir el importe que está dispuesta a financiar según sus criterios de riesgo y las condiciones de la hipoteca. En ese caso, el comprador puede necesitar aportar más fondos propios, renegociar el precio o valorar otras alternativas.
¿Puedo presentar otra tasación al banco?
Sí, siempre que la emita una tasadora homologada y esté vigente. El banco debe aceptarla, aunque la concesión y el importe del préstamo siguen dependiendo de su análisis de riesgo.
¿Recupero las arras si no me conceden la hipoteca?
Depende del contrato y de si se cumplen los requisitos del artículo 621-49 del Código civil de Cataluña y de cómo se haya redactado el contrato..
Comprar con hipoteca, con criterio
La tasación bancaria no tiene por qué ser una sorpresa. Analizar antes el inmueble, tu financiación y el contrato te permite conocer los riesgos antes de comprometerte.
| ¿Vas a comprar una vivienda con hipoteca en Barcelona, el Vallès o el Maresme? Contacta con T&T Gestión Patrimonial.
Analizaremos la operación contigo para que, antes de firmar, puedas tomar una decisión coherente, realista y bien planteada. |
Este artículo tiene carácter informativo y refleja la normativa vigente en Cataluña a octubre de 2026. No sustituye el asesoramiento jurídico, fiscal o financiero personalizado, que corresponde a abogados, asesores fiscales y entidades financieras.
Referencias normativas
- Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario (art. 3 bis).
- Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles (art. 62, caducidad de la tasación).
- Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (art. 14, gastos).
- Ley 3/2017, de 15 de febrero, del libro sexto del Código civil de Cataluña (arts. 621-8 y 621-49).
- Decreto ley 5/2025 de la Generalitat de Catalunya (tipos del ITP) y Ley 11/2021 (valor de referencia del Catastro).
- Banco de España, Portal del Cliente Bancario: «Qué debes saber sobre la tasación cuando pides una hipoteca».
“Aportar valor ayudando a conseguir los mejores resultados posibles”
- Compradores con hipoteca en Cataluña: cómo anticipar el riesgo de la tasación bancaria - 14 de octubre de 2026
- Herencias inmobiliarias con varios herederos en Cataluña: cómo desbloquear decisiones con criterio - 7 de octubre de 2026
- Cuando la mejor decisión no era alquilar una vivienda, sino proteger el patrimonio de una familia - 30 de septiembre de 2026
