Los Impuestos que gravan la venta de tu vivienda en Barcelona

Vender una vivienda en Barcelona implica planificar la fiscalidad para evitar sorpresas. En T&T Gestión Patrimonial contamos con asesores especializados en transacciones inmobiliarias en Barcelona que te acompañan de principio a fin para optimizar costes y cumplir plazos con rigor profesional.

IRPF por ganancia patrimonial

La ganancia patrimonial es la diferencia entre el valor de transmisión (precio de venta menos gastos asociados) y el valor de adquisición (precio de compra más impuestos y gastos de aquella operación, y mejoras acreditadas). Esa ganancia tributa en la base del ahorro.

• Tipos orientativos 2025 (base del ahorro): 19% / 21% / 23% / 27% y 30% para el tramo que exceda 300.000 €.
• Exención por reinversión: si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el importe total en otra vivienda habitual (o rehabilitación), la ganancia puede quedar exenta.
• Mayores de 65 años: la ganancia por la venta de la vivienda habitual está exenta.

Consejo T&T: guarda facturas de reformas y gastos (notaría, registro, intermediación, etc.). Pueden reducir la ganancia sujeta a IRPF.

Plusvalía municipal (IIVTNU) en Barcelona

Grava el incremento de valor del terreno desde que adquiriste la vivienda hasta que la transmites. Barcelona permite dos métodos de cálculo (objetivo y de incremento real) y podrás aplicar el más favorable. Plazo habitual: 30 días hábiles desde la escritura de compraventa.

• Método objetivo: coeficientes legales sobre el valor catastral del suelo.
• Método de incremento real: compara valores de compra y venta y aplica el porcentaje de suelo.
• No hay plusvalía si acreditas que no ha habido incremento del valor del terreno.

IBI del año de la venta

El IBI se devenga el 1 de enero. Por defecto lo paga quien era propietario ese día, aunque en la práctica suele prorratearse entre vendedor y comprador en función del tiempo de titularidad durante el año (conviene dejarlo por escrito en la escritura).

Si eres no residente

Cuando el vendedor es no residente, el comprador debe retener el 3% del precio (modelo 211) como pago a cuenta de la tributación del vendedor en España. Además de la plusvalía municipal, el no residente debe liquidar el impuesto correspondiente a la ganancia (modelo 210).

Gastos que no son impuestos pero suelen afectar al vendedor

• Cancelación de hipoteca (si existe): escritura de cancelación y gastos registrales a cargo del deudor (vendedor).
• Certificado de eficiencia energética: obligatorio para vender en Catalunya.
• Certificados y documentación: comunidad, ITE/IEE si procede, cédula de habitabilidad (según caso), etc.

Resumen rápido

• Impuestos del vendedor: IRPF (ganancia patrimonial) y Plusvalía municipal.
• Plazos clave: Plusvalía: 30 días hábiles; retención 3% (si no residente): 30 días para ingresarla.
• Claves de ahorro: reinversión en vivienda habitual; método de plusvalía más favorable; documentar mejoras y gastos.

Este contenido es informativo y no constituye asesoramiento fiscal. Cada caso puede variar por normativa y circunstancias personales.